Co udělat dřív – najít nemovitost, nebo si zařídit hypotéku?

Snad každý z nás, kdo někdy kupoval nemovitost, mi dá jistě za pravdu, že následující situace je zcela běžná:
 
Jdete na prohlídku, nemovitost se Vám zamlouvá a chcete ji koupit. Nadšeně máte zájem podepsat rezervační smlouvu, avšak majitel nebo jeho zástupce v podobě realitního makléře místo radosti z toho, že má zájemce, začne klást otázky, které Vás z nadšení rychle proberou.
 
Protože je nemovitost kvalitní, za rozumnou cenu a v dobré lokalitě, nejste jediný zájemce a bohužel takových, co chtějí danou nemovitost koupit, je více. Najednou přijde ta osudová otázka:
 

„Jak budete koupi financovat? V hotovosti, nebo hypotékou?“

 
Pokud se setká několik zájemců byť stejně seriózních s tím, že jeden má hotovost a zbytek „poběží“ po podpisu rezervace do banky pro hypotéku, je asi nad míru jasné, jak toto výběrové řízení dopadne. Majitel, či makléř budou volit cestu nejmenšího odporu = kdo má hotovost na celou kupní cenu, má přednost před těmi, kteří by si na nemovitost museli půjčit. Stručně řečeno, kdo má hotovost, má prakticky v kapse rezervační smlouvu a vysněný byt za dobrou cenu, který je v dnešní době problém najít…
 
 
Proč je tomu tak?

Každý makléř se již nesčetněkrát setkal s klienty, kteří měli o nemovitost zájem, podepsali rezervační smlouvu a nakonec nedostali hypotéku. Věřte mi, je to nepříjemná situace pro všechny – pro makléře, kupujícího i majitele. Makléř a majitel ztratí čas a zřejmě i jiné zájemce, kteří by byt bývali koupili. Nemluvě o následujících sporech ohledně vrácení rezervační zálohy a vzteku majitele, kterého zajímá, zda tomu všemu nešlo předejít…
 
Co ale dělat, pokud celou hotovost nemám a nechci mít zmíněné problémy s nákupem nemovitosti? Nabízí se nám tu jako odpověď klasický český výraz „smolík pacholík“, ale nebojte, naštěstí už existuje řešení, které se mně osobně i mým klientům velice osvědčilo a vzhledem k tomu, že není příliš známé, nezdráhám se s vámi podělit o jistě nové a zajímavé informace.
 
Existuje bankovní produkt s názvem:
 

„POHOTOVOSTNÍ ÚVĚR“

 
Jedná se o úvěr na bydlení, kdy vám banka půjčí přesně takovou částku, jakou si určíte, samozřejmě s ohledem na vaše příjmy versus výdaje.
 
U tohoto úvěru ale NENÍ NUTNÉ ABYSTE MĚLI VYBRANOU NEMOVITOST, a i přesto máte schválenou úvěrovou smlouvu!
 
Naopak dostanete až 365 dnů na to, abyste si v klidu nemovitost našli.
 
Až se tak stane, budete v očích majitele či makléře dokonce i ještě o maličko výše nad ostatními zájemci, a to díky tomu, že budete klient s pohotovostním úvěrem, který je určen výhradně na bydlení, kdežto zájemci s penězi na účtu mohou teoreticky své peníze utratit druhý den například za nové auto nebo dovolenou snů…
 
Pojmem „schválenou úvěrovou smlouvu“ myslím podepsanou úvěrovou smlouvu včetně garantované úrokové sazby. Žádnou nezávaznou nabídku, nebo příslib finančního poradce ve stylu: „Je to jen formalita a hypotéku máte jistou, byl jsem se zeptat/volal jsem do banky a vše je na dobré cestě.“
 
 
Kdy je na 100% jisté, že Vám budou hypotéka a peníze na koupi nemovitosti bankou poskytnuty?

Jistotu máte až PO SCHVÁLENÍ, TISKU A NÁSLEDNĚ PODPISU ÚVĚROVÉ SMLOUVY ZE STRANY KLIENTA I BANKY. Do té doby je jistota jen jedna a to taková, že na 100% hypotéku jistou nemáte!
 
Existuje však, jak jsem posléze zjistil, ještě několik dalších důvodů, proč by měl kupující navštívit nejprve banku a sjednat si úvěr včetně podpisu úvěrové smlouvy, a teprve poté podepisovat rezervační smlouvu. Důvody jsou následující:
 

1. Garance úrokové sazby

Po podpisu smlouvy již banka musí úrokovou sazbu garantovat a nemůže ji měnit. Zatímco pokud mám jen nabídku sazby, platí maximálně 30 dní a poté se může měnit do doby schválení úvěru. U pohotovostního úvěru máte garantovanou úrokovou sazbu i v okamžiku, kdy úrokové sazby stoupají, což se dá do budoucna očekávat. V případě, že hypoteční sazby klesnou, můžete banku individuálně požádat o snížení sazby (u již uzavřené nečerpané úvěrové smlouvy) s ohledem na aktuální nabídky konkurence a banka vám na 95% vyhoví.
 

2. Změna zdroje příjmu

2.1 Nabídka nového zaměstnání a uzavření pracovní smlouvy u nového zaměstnavatele v okamžiku koupě nemovitosti = klient nemá příjem doložitelný pro banku.
2.2 Zvýší se požadavky bank na příjem klienta = příjem co stačil na hypotéku včera, nemusí stačit dnes.
2.3 Odchod ženy na mateřskou dovolenou = pokles příjmu domácnosti a nedostatečný příjem pro schválení.
2.4 Nemocenská sníží průměrný příjem, ze kterého se hypotéka vypočítává.
 

3. Zpřísnění podmínek banky v souvislosti s možnostmi nového občanského zákoníku

Čím dál více bank využívá tzv. „zákazu zatížení a zákazu zcizení“ k tomu, aby klientovi zamezili refinancovat hypotéku (zákaz zatížení) nebo prodat a předčasně splatit hypotéku (zákaz zcizení).
 

4. Hrozba zákazu 100% hypoték (nebo jejich razantní omezení v poskytování)
To vše dle požadavků Evropské unie. Např. Slovensko tento zákaz zavedlo již v řijnu 2014. Jakmile bude dané omezení zavedeno i u nás, nebude možné poskytovat to, co dnes mnoho bank umí v podobě 100% hypoték.
 
Jediná banka, který tento produkt nabízí je Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Doporučuji její specializované pracoviště na úvěry s názvem Hypocentrum Modré pyramidy, ve kterém jsem dříve pracoval jako realitní makléř. Doporučuji, abyste se obrátili na Ing. Václava Stona, který je jeden z nejlepších hypotečních poradců v České republice. V roce 2015 poskytl jeho tým úvěry za 932 miliónů korun!!! To není vůbec špatné číslo. Řeknete-li, že jste četli tento článek a jste od Makléřů na doporučení, dostanete se vám lepších podmínek, než klientům, kteří přijdou „z ulice“ bez doporučení. Tak to zkrátka chodí… :-)
 

Ing. Václav Ston

Ing. Václav Ston

hypoteční poradce, mobil: +420 602 795 456, e-mail: Vaclav.Ston@mpss.cz

FB in

A nakonec si položme opět stejnou otázku „Co udělat dřív – najít nemovitost, nebo si zařídit hypotéku?“
 
Autorem článku je Martin Tesárek a Ing. Václav Ston
 

Co udělat dřív – najít nemovitost, nebo si zařídit hypotéku?
(100%) 2 hlasů

Líbil se Vám článek? Nebojte se zanechat komentář a rozvířit diskuzi…

Nemáte facebook? Nevadí, i tak můžete zanechat komentář

Napište nám komentář